• Takashi Mikawa

オーバーローンを利用して住宅を購入する際のポイントと注意点


住宅購入の際、自己資金のいらない「オーバーローン」を検討する方が増えています。

自己資金なしでタイムリーに住宅を購入できるメリットがありますが、注意点もあります。

そこで、オーバーローンの概要や利用する際のポイントについて解説します。


不動産購入におけるオーバーローンとは?

オーバーローンとは、物件の価格よりも大きい額の融資を受けることです。

一般的に、住宅を購入する際は物件価格のほかに諸費用がかかります。

諸費用は概算で物件価格の6~10%ですが、現金で用意しなければなりません。

3,000万円の物件を購入する場合、諸費用は180万円~300万円になるわけですから大きな出費です。

これらの諸費用分を物件の購入価格と合わせてローンを組むことを「オーバーローン」といいます。

これに対し「フルローン」とは、住宅購入の際に頭金を入れず、物件価格の全額をローンで借り入れることを意味し、諸費用はローンに含みません。


住宅購入でオーバーローンを利用するときの注意点

 オーバーローンで購入した物件は売却しにくい 

住宅ローンをで購入した家には抵当権が設定されます。

家を売る際は抵当権の抹消が条件となるため、ローンの完済が必要です。

そのため、ローンの残債以上の額で売らなければなりません。

もともと物件価格以上の額を借り入れているオーバーローンは、売却も厳しいことが予想され、とくに購入当初で残債が多いほど難しいといえます


 諸費用のための借り入れは金利が高い場合がある  

諸費用は、住宅ローンの融資に含まれるケースと、住宅ローンとは別枠になるケースがあります。

住宅ローンとは別枠での融資の場合、住宅ローンより高い金利になる可能性があるため、利息の差分にも注意しましょう。


 諸費用は住宅購入に伴うものに限られる  

オーバーローンで借り入れた諸費用分の資金を、住宅購入以外の用途に使うのは違法であり、発覚した場合は銀行から契約違反で訴えられる可能性があります。

物件の保証料や登記費、仲介手数料、保険料、物件の管理や修繕にかかる費用などが諸費用に該当しますが、用途については銀行に確認しておきましょう。


住宅購入でオーバーローンを利用するリスク

売却できないリスク

前述のとおり オーバーローンの場合、物件を売却できないリスクが高くなります。

そのため、収入の減少で毎月の返済が厳しくなっても、売却して完済することが難しく、最終的に物件が競売にかけられたり、自己破産に進んでしまうケースもあります。


離婚時のリスク

 財産分与ができない可能性がある  

住宅ローン残高の方が物件の価格よりも高いため 価値がないとみなされ、財産分与の対象にすらならない可能性があります。

そのため、不動産を売ったお金での財産分与が難しいかもしれません。


 離婚しても生活が変えにくい  

売却が難しいため、離婚してもその家に住み続けなければならない可能性があります。

さらに、ペアローンなどで夫婦それぞれが住宅ローンを組んでいる場合、離婚してもそれぞれが払い続けることになり、“新しい生活に向けてリセットしにくい”“どちらかがその家に住むとしても不公平感を感じやすい”などのデメリットがあります。


まとめ

オーバーローンで不動産を購入する際の注意点について解説しました。

超低金利下とはいえ、借入額が増えるほど家計への負担は大きくなります。

将来の生活の変化も考慮し、頭金を用意するなど 無理のない資金計画を立てましょう。